En bref, voici ce qu'il faut savoir
- dispositif fiscal Jeanbrun : Un nouveau dispositif remplace le Pinel, offrant un amortissement déductible allant jusqu’à 5,5 % du prix d’acquisition selon le loyer pratiqué.
- avantages fiscaux : L’amortissement forfaitaire, plafonné à 8 000 €/an, est déductible des revenus fonciers ou globaux, favorisant la neutralité fiscale des loyers.
- éligibilité dispositif Jeanbrun : Ouvert à tout l’Hexagone sans zonage, il cible les logements collectifs neufs en VEFA loués nus, conformes à la RE2020.
- investissement locatif : L’engagement s’étend sur 9 ans, avec des plafonds de loyers et de ressources alignés sur le loyer intermédiaire (LLI).
- Relance logement 2026 : Valable jusqu’au 31 décembre 2028, ce dispositif s’inscrit dans la loi de finances 2026 pour relancer l’acquisition logement.
Le Pinel s’est éteint dans un silence un peu triste, laissant derrière lui des projets en suspens. Mais loin d’un vide, c’est une nouvelle ère qui s’ouvre : plus souple, plus accessible, et surtout conçue pour durer. Les épargnants redressent la tête, pas par hasard, mais parce qu’un dispositif inédit redonne du sens à l’investissement immobilier.
Comprendre les piliers du statut de bailleur privé
Le mécanisme d'amortissement déductible
Le cœur du dispositif Jeanbrun réside dans un amortissement fiscal annuel directement applicable sur la valeur du bien acquis. Contrairement à un simple déficit foncier, ici, l’amortissement forfaitaire varie entre 3,5 % et 5,5 % du prix d’acquisition, selon le loyer pratiqué. Plus le loyer est modéré par rapport au marché, plus le taux grimpe - une incitation claire à l’accession au logement. Ce montant, plafonné à 8 000 € par an, est déduit des revenus fonciers, voire du revenu global si nécessaire, dans une logique de neutralité fiscale des loyers.
Un déploiement national sans zonage
Finis les calculs interminables pour savoir si une ville est en zone A ou B1. Le dispositif Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire français, sans restriction géographique. Cette simplification est une véritable libération pour les investisseurs, qui peuvent désormais cibler des villes dynamiques comme Toulouse ou des communes en croissance en Île-de-France, sans se heurter à des critères de zonage obsolètes. Pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité dès l'année prochaine, s'intéresser à l'immobilier neuf permet de profiter de l'avantage fiscal via le nouveau dispositif Jeanbrun.
L'éligibilité des logements collectifs nus
Le dispositif cible exclusivement l’immobilier neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), à condition qu’il soit loué nu comme résidence principale. L’engagement est clair : une location continue pendant 9 ans minimum. Les logements doivent respecter les normes de décence et être conformes à la réglementation RE2020, garantissant une performance énergétique élevée. En outre, les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés, alignés sur les seuils du loyer intermédiaire (LLI), pour assurer un impact social réel.
Comparatif des rendements fiscaux selon les loyers
L'option pour les loyers intermédiaires
Le taux d’amortissement n’est pas fixe : il s’ajuste selon l’effort locatif consenti. Un loyer fixé à 90 % du marché déclenche un amortissement de 3,5 %, tandis qu’un loyer à 70 % ou moins permet d’atteindre les 5,5 % maximum. Cette progressivité récompense les investisseurs prêts à proposer des loyers modérés. Le gain n’est pas symbolique : sur un bien de 250 000 €, passer de 3,5 % à 5,5 % élargit l’amortissement annuel de 8 750 € à 13 750 € - bien au-delà du plafond déductible, mais l’excédent peut être reporté.
Cumul avec le déficit foncier classique
Le dispositif Jeanbrun ne remplace pas le déficit foncier classique - il le complète. Les charges habituelles restent déductibles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance ADI, frais de gestion, et certains travaux. Ce cumul, combiné à l’amortissement forfaitaire, permet de générer un déficit global très conséquent, particulièrement efficace pour neutraliser l’impôt sur les revenus locatifs. C’est là que le montage devient puissant : chaque euro de loyer peut être rendu quasi-imposable.
L'impact de la tranche marginale d'imposition
Le bénéfice fiscal est d’autant plus marqué que l’investisseur est imposé à une tranche élevée. Un foyer en tranche marginale à 30 % ou 41 % tire un avantage maximal du dispositif. Par exemple, un amortissement annuel de 8 000 € permet une économie d’impôt de 2 400 € à 30 %, soit 21 600 € sur 9 ans - sans compter les autres charges déductibles. Pour ces profils, l’investissement locatif devient une stratégie quasi-indolore, voire bénéfique dès les premières années.
| 💼 Type de loyer | 📉 Taux d'amortissement annuel | 💰 Gain fiscal estimé sur 9 ans | 📊 Impact sur le revenu global |
|---|---|---|---|
| Loyer de marché (100 %) | 3,5 % | Environ 21 000 € | Réduction modérée |
| Loyer intermédiaire (85 %) | 4,5 % | Environ 32 000 € | Réduction significative |
| Loyer modéré (70 % ou moins) | 5,5 % | Environ 39 000 € | Réduction forte, proche de la neutralité |
Stratégies d'optimisation via le montage en SCI
Le bonus Jeanbrun+ pour les sociétés
Pour les investisseurs les plus structurés, le dispositif Jeanbrun s’enrichit d’un volet corporate : le Jeanbrun+. Certaines résidences neuves, particulièrement performantes énergétiquement, permettent à la SCI d’accéder à une TVA réduite à 10 % lors de l’acquisition. En outre, une exonération temporaire de taxe foncière peut s’appliquer les premières années, renforçant encore la rentabilité. Ces avantages, couplés à la souplesse de la SCI, en font un outil puissant pour les familles souhaitant mutualiser des investissements ou anticiper la transmission.
Transmission et gestion de patrimoine
La SCI n’est pas qu’un outil de gestion : c’est aussi un levier de transmission. En cédant progressivement des parts aux enfants, les parents peuvent transmettre un patrimoine sans perdre le contrôle, tout en conservant les avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun. Cette souplesse est précieuse pour les familles souhaitant s’engager sur le long terme. Du concret, du pérenne, et une stratégie qui tient la route même quand les priorités évoluent.
Le choix du neuf : performance énergétique et RE2020
Investir dans le neuf ne se limite pas à la fiscalité. La norme RE2020 impose désormais des bâtiments bas carbone, à forte efficacité énergétique. Cela se traduit par une meilleure qualité de vie pour les locataires, une attractivité renforcée et une valorisation à la revente plus sûre. Un T1 à Toulouse peut démarrer autour de 139 000 €, un T3 à Arpajon à partir de 245 000 € - des prix qui intègrent des prestations haut de gamme, cuisine équipée, logement connecté, et espaces verts. La cerise sur le gâteau ? Un parc locatif plus stable, moins sujet aux vacances ou aux litiges.
Calendrier et durabilité de l'investissement
La fenêtre de tir 2026-2028
Le dispositif Jeanbrun est inscrit dans la loi de finances 2026 et ouvert jusqu’au 31 décembre 2028. Passé cette date, l’accès aux avantages fiscaux sera clos. Cela laisse une marge de trois ans pour agir, mais mieux vaut ne pas attendre les derniers mois, où la demande pourrait s’emballer. Les programmes éligibles doivent être réservés ou acquis dans ce délai, même si la livraison intervient plus tard. En un clin d’œil, les meilleures opportunités disparaissent.
La sortie du dispositif après 9 ans
À l’issue des 9 ans d’engagement, plusieurs options s’offrent à l’investisseur. Il peut revendre le bien, désormais pleinement amorti et potentiellement valorisé. Il peut aussi poursuivre la location, cette fois sans contrainte de loyer ni de ressources, et profiter d’un rendement net plus élevé. Enfin, l’occupation personnelle par le propriétaire ou sa famille devient possible, sans pénalité. Le dispositif ne verrouille pas l’avenir : il donne du temps pour décider.
Questions typiques
Peut-on louer à ses enfants tout en profitant de l'amortissement ?
Non, la location à un membre du foyer fiscal - y compris les enfants ou ascendants - est strictement interdite. Le dispositif vise à loger des tiers en résidence principale. Louer à un proche annulerait l’éligibilité et pourrait entraîner le remboursement des avantages fiscaux perçus.
Vaut-il mieux choisir le statut Jeanbrun ou le LMNP cette année ?
Cela dépend de votre profil. Le Jeanbrun, en location nue, est plus simple à gérer et offre une fiscalité prévisible. Le LMNP, en location meubée, permet plus de flexibilité mais demande une gestion plus active. Pour les investisseurs en tranche d’imposition élevée, le Jeanbrun est souvent plus avantageux grâce à son amortissement forfaitaire.
Existe-t-il un plan B si le plafond d'amortissement de 8 000 € est dépassé ?
Oui, l’excédent d’amortissement non déduit (au-delà de 8 000 €/an) peut être reporté aux années suivantes. En outre, le déficit foncier classique reste cumulable, ce qui permet de compenser une partie du surplus. L’essentiel est de bien dimensionner le projet dès le départ.
Comment les taux d'intérêt actuels impactent-ils la rentabilité du dispositif ?
Malgré des taux plus élevés qu’en 2021, l’effet de levier du crédit reste pertinent. Les intérêts d’emprunt sont intégralement déductibles, ce qui atténue l’impact sur la trésorerie. Couplé à un amortissement fiscal élevé, le dispositif peut neutraliser la charge globale, surtout pour les profils en forte imposition.
Que se passe-t-il si je dois revendre le bien avant la fin des 9 ans ?
En cas de revente anticipée, les avantages fiscaux perçus doivent être remboursés, sauf en cas de force majeure (perte d’emploi, départ en retraite, divorce, etc.). Il est donc crucial de s’engager sur une durée compatible avec votre projet de vie.